Apartman Tadilat Rehberi: Neler Serbest, Neler Yasak?

Balkon Kapatma, Klima Takma, Tadilat: Hangisi Yasal, Hangisi Yasak?

Apartman yaşamının en hassas konularından biri de şüphesiz tadilatlardır. Kendi evimizi güzelleştirmek isterken komşularla tatsızlık yaşamak veya yasal olmayan bir işlem yapmak en son isteyeceğimiz şeydir. Peki, hangi değişiklikleri izinsiz yapabilirsiniz? Hangileri için tüm komşularınızın onayı gerekiyor?

İşte 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında, apartman sakinleri için kapsamlı bir tadilat rehberi.

Her Şeyden Önce: Altın Kural ve Yönetim Planı

Her apartmanın bir anayasası vardır: Yönetim Planı. Tadilata başlamadan önce ilk bakmanız gereken yer burasıdır. Yönetim planında, klima dış ünitelerinin nereye takılacağından ortak alanların kullanımına kadar birçok özel kural bulunabilir. Unutmayın, tapuya şerh edilen bu plan tüm sakinler için bağlayıcıdır.

1. Komşuya Sormadan Yapabileceğiniz Değişiklikler

Evinizin içindeki, ana yapıya (kolon, kiriş gibi taşıyıcı sistemlere) zarar vermeyen ve diğer daireleri etkilemeyen "bağımsız bölüm içi" değişiklikler için kimseden izin almanız gerekmez.

• İç cephe boyası, duvar kağıdı: Dairenizin içini istediğiniz renge boyayabilirsiniz.
• Mutfak ve banyo dolapları: Mevcut dolapları yenileriyle değiştirebilirsiniz.
• Parke, fayans, seramik değişimi: Dairenizin zemin kaplamalarını değiştirebilirsiniz. Ancak dikkat: Bu işlem sırasında (kırma, dökme vb.) komşularınızı rahatsız etmemek için yönetim tarafından belirlenen çalışma saatlerine uymanız ve gürültü yönetmeliğine dikkat etmeniz gerekir.
• İç kapıların değiştirilmesi.

Önemli Not: Bu işlemler sırasında binanın ortak tesisatlarına (ana su boruları, elektrik hatları, doğalgaz kolonları) zarar vermemeye azami özen göstermelisiniz.

2. Çoğunluğun Onayı Gereken İşler (Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu)

Binaya değer katan, yaşamı kolaylaştıran "faydalı yenilik ve ilaveler" için kat malikleri kurulunda tüm maliklerin hem sayı hem de arsa payı olarak çoğunluğunun onayı gerekir. Yani toplantıya katılan 10 kişiden 6'sının evet demesi yetmez; evet diyenlerin sahip olduğu arsa payı toplamının da %50'den fazla olması şarttır.

• Mantolama (Dış Cephe Isı Yalıtımı): Binanın enerji verimliliğini artırdığı için faydalı yenilik sayılır.
• Asansörün yenilenmesi veya engelli kullanımına uygun hale getirilmesi.
• Ortak alanlara güvenlik kamerası takılması.
• Merkezi uydu sistemine geçilmesi.

3. Herkesin Rızası Şart! (Oybirliği Gereken Değişiklikler)

Binanın mimari görünümünü kökten değiştiren, ortak alanları daraltan veya kullanım şeklini tamamen değiştiren büyük ve önemli kararlar için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması zorunludur. Tek bir kişi bile "hayır" derse, o değişiklik yapılamaz.

• Binanın dış cephesinin rengini değiştirmek.
• Çatının şeklini değiştirmek veya çatıya kat eklemek.
• Ortak alan olan bahçeye otopark, havuz veya başka bir kalıcı yapı inşa etmek.
• Dükkan olan bir bağımsız bölümün konuta çevrilmesi gibi, tapuda belirtilen kullanım amacını değiştirmek.

En Çok Sorulanlar: Balkon ve Klima Konusu

Gelelim en çok anlaşmazlık çıkan iki konuya:

Balkon Kapatma Yasal mı?
Bu konu "gri alan" olarak kabul edilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, balkonlar ortak alan sayılmasa da, kapatma işlemi binanın dış cephesindeki mimari bütünlüğü bozduğu için, bu durum için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası aranmaktadır. Eğer apartmanınızdaki tüm balkonlar projede onaylı bir şekilde tek tip olarak kapatılmışsa sorun yoktur. Ancak tek bir dairenin farklı bir malzeme veya renkle balkonunu kapatması, diğer maliklere dava açma ve balkonu eski haline getirtme hakkı doğurur.

Klima Dış Ünitesini Nereye Takabilirim?
Klima dış üniteleri, binanın dış cephesine (ortak alana) takıldığı için keyfi olarak her yere monte edilemez.

• Ünite, binanın estetiğini bozmamalıdır.
• Alt kattaki komşunun balkonuna veya penceresine su damlatmamalıdır.
• Çalışırken çıkardığı ses, komşuları rahatsız edecek düzeyde olmamalıdır.
• En doğru yöntem: Yönetim planında klimalar için belirlenmiş bir yer olup olmadığını kontrol etmek veya genel kurulda tüm daireler için ortak bir montaj alanı belirlenmesini sağlamaktır. Böyle bir karar yoksa, yine tüm maliklerin oybirliği gereklidir.

Özetle: Bir tadilata başlamadan önce kendinize şu üç soruyu sorun:

1. Bu işlem binanın ana yapısını (kolon/kiriş) etkiliyor mu?
2. Binanın dış görünüşünü değiştiriyor mu?
3. Diğer komşularımı (gürültü, su sızıntısı vb.) doğrudan etkiliyor mu?

Bu sorulardan herhangi birine cevabınız "evet" ise, harekete geçmeden önce mutlaka yöneticinizle konuşun ve apartman kurallarını öğrenin. Unutmayın, iyi iletişim ve kurallara saygı, huzurlu bir komşuluğun anahtarıdır.

(Bu yazı bilgilendirme amaçlı olup, hukuki bir tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumlarınız için bir avukata danışmanız tavsiye edilir.)